ساخت و ساز با تورم اجباری/ساخت مسکن با قیمت هر متر مربع 8 میلیون و 241000 تومان; تموم میشه؟

این قراردادها برای ساخت هر مترمربع مسکن در پروژه‌های مسکن دولتی شهر تهران مبلغ ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومان تعیین کرده است، در حالی که سال گذشته شرکت‌های ساختمانی حداقل هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در پروژه‌های ۴ طبقه را اعلام کردند. به مبلغ 12 میلیون و 700000 تومان. مسئولان سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز سال گذشته هزینه پایه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را حدود 10 میلیون تومان اعلام کرده بودند. چندی پیش رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در روستاها را 8.5 میلیون تومان اعلام کرد. مقایسه این آمار و ارقام منتشر شده نشان می دهد که در قراردادهای دوجانبه دولت و سازندگان، هزینه ساخت هر متر مربع در سطح پایینی تعیین شده و از واقعیت های بازار ساخت و ساز خارج می شود. اما با توجه به اینکه برخی از شرکت‌های بزرگ ساختمانی در قالب این قراردادها وارد پروژه‌های دولتی مسکن شده‌اند، این فرضیه وجود دارد که از دیدگاه آن‌ها می‌توان با این تعداد مسکن ساخت.

با این حال، ایرج رهبر، رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران، روز گذشته به دنیای تجارت اعلام کرد: با هزینه فعلی ساخت مسکن، هزینه های ساخت در حال حاضر (نیمه بهار 1403) هر کدام بالاست مترمربع از این واحدها حدود 15 میلیون تومان درآمدزایی خواهد داشت! به این ترتیب و بر اساس اعلام وی، اگرچه تنها چند ماه از تدوین این متون قراردادی می گذرد، اما قیمت تعیین شده برای ساخت ساختمان های دولتی عملا با روایت سازندگان درباره آخرین وضعیت هزینه های ساخت فاصله دارد. .

همانطور که رئیس دولت به جامعه کسب و کار گفت، انبوه سازان تاکنون برآوردهای متفاوتی از هزینه ساخت مسکن در دوره های مختلف به دولت ارائه کرده اند، اما تمامی ارقام به دست آمده تا کنون با این برآوردها تفاوت زیادی دارد. به گفته وی، با وجود این تفاوت ها، انبوه سازان از قیمت تعیین شده در قراردادها گلایه دارند. اما آنها مجبورند با این قیمت ها کار کنند و سعی کنند این ارقام یا روش های تامین مالی را بر اساس مدل های پیشنهادی از جمله درج چارچوب مشارکت در مذاکرات بعدی تعدیل و ترمیم کنند. وی با اشاره به کندی روند تامین مالی پروژه ها از جمله تخصیص تسهیلات و وام های عمرانی گفت: تعیین قیمت های غیرواقعی و تامین نشدن منابع به موقع می تواند پروژه ها را در معرض خطر جدی تاخیر در ساخت و ساز قرار دهد که به خودی خود یک مشکل است. افزایش هزینه های ساخت و ساز.

رهبری اعلام کرد: هم اکنون حدود 11200 واحد مسکونی طرح دولتی مسکن (نهضت ملی مسکن) در استان تهران در قالب این قراردادهای دوجانبه و با قیمت تعیین شده هر متر مربع 8 میلیون و 241 هزار تومان توسط 30 شرکت انبوه ساز در دست ساخت است. وی گفت: حدود 3200 واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی مسکن توسط 7 شرکت انبوه ساز ساخته می شود. به گفته وی، تمامی این واحدها متقاضیان مشخصی دارند و بخشی از درآمد متقاضیان با توجه به شرایط طرح ها و عملکرد متقاضیان در واریز مبلغ به پروژه ها تعلق گرفت، اما قراردادی بین انبوه کشاورزان بسته نشد. و متقاضیان هنوز هیچ توافقی برای تعیین واحدهای متقاضیان انجام نشده است. بر اساس آخرین آمار متولی مسکن، ساخت بیش از 90 هزار واحد مسکونی دولتی در قالب نهضت ملی مسکن در استان تهران آغاز شده است. کل سهم انبوه سازان این ساختمان ها حدود 15000 واحد برآورد شده است.

به گفته وی، واحدهای اقدام ملی مسکن به جای مانده از دولت قبل حدود 90 درصد پیشرفت فیزیکی داشته اند، اما واحدهای نهضت ملی مسکن که در قالب تفاهم نامه های دوجانبه جدید در دست اجرا هستند بین 10 تا 15 درصد پیشرفت فیزیکی دارند. .

این در حالی است که بر اساس بندی در این قراردادها، مدت ساخت این واحدها 20 ماه است که معادل یک سال و 8 ماه است. این بدان معناست که قرار است اولین سری از این واحدها که قرارداد ساخت آن ها در نیم سال گذشته بین دولت و انبوه سازان منعقد شده، تکمیل، افتتاح و بهار سال آینده به متقاضیان تحویل شود. با این حال مدیرعامل انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران به دنیای تجارت اعلام کرد: این واحدها حدود 10 تا 15 درصد پیشرفت فیزیکی دارند. این در حالی است که هیچ کدام از آنها وام بانکی دریافت نکرده اند و با طی مراحل اداری منتظر تزریق وجوه بانکی در قالب وام عمرانی هستیم. به گفته وی، در صورت عدم تعدیل قیمت ساخت و تامین نشدن اعتبارات بانکی و تامین نشدن به موقع متقاضیان، این پروژه ها به تاخیر می افتد و مدت زمان ساخت به بیش از 20 ماه افزایش می یابد.

تعدیل قیمت فقط تا 25%!
علاوه بر تعیین هزینه های ساخت متری 8 میلیون و 241 هزار تومان، «تعیین تورم اجباری» در قراردادهای ساخت مسکن دولتی شهر تهران و انحراف قابل توجه آن از برآورد سازندگان و برخی مسئولان از قیمت تمام شده مسکن الزامی است. ساخت و ساز «در این قراردادها دومین تثبیت قیمت مسکن دولتی در تهران نهفته است. در بند دیگری از این قرارداد دوجانبه اعلام شده است که در صورت افزایش قیمت تمام شده مسکن به دلیل تورم، قیمت ساخت تنها تا 25 درصد کل مبلغ قرارداد افزایش می یابد. اما در شرایطی که میانگین هزینه ساخت مسکن در سال‌های اخیر هر سال حداقل 40 درصد افزایش یافته است، در این قراردادها عملاً علاوه بر قیمت مقرر که با هزینه واقعی ساخت مسکن مطابقت ندارد، قیمت بالایی نیز وجود دارد. محدودیتی برای تورم ساخت و ساز تعیین شد

جریمه برای کاهش سرعت؛ 5 درصد
با این حال، همراه با دو مورد قبلی، جریمه ناکارآمدی برای تولیدکنندگان کم کار اعمال می شود. جریمه تاخیر در ساخت خانه های دولتی در این پروژه ها تنها 5 درصد مبلغ قرارداد است. به گفته سازندگان، به دلیل در نظر نگرفتن برخی واقعیت ها، اگرچه احتمال تاخیر در بخش قابل توجهی از پروژه ها وجود دارد، اما جریمه تاخیرهای غیرموجه در این قراردادها چندان دلهره آور نیست و تنها 5 درصد از قرارداد می باشد. مبلغ در نظر گرفته شده است. از سوی دیگر، اگر مجری طرح مسکن عمومی به دنبال بازدارندگی برای جلوگیری از تاخیرهای غیرمجاز در ساخت این واحدها است، این نرخ 5 درصدی بازدارنده کافی نیست!

هزینه های متقاضیان برای تکمیل خانه ها
جزئیات بیشتر مفاد این قراردادها نشان می دهد که ساخت ساختمان های دولتی با متری 8 میلیون و 241 هزار تومان برای متقاضیان و خانوارهای دریافت کننده واحدها حداقل 100 میلیون تومان (به قیمت های امروز) هزینه دارد. در یکی بندهای این قراردادها حاکی از آن است که سازندگان موظف به تهیه آسانسور، پکیج، رادیاتور، کولر، نقاشی و کابینت نیستند. به گفته ایرج رهبر، در صورتی که واحدها به صورت خام و بدون این تاسیسات به متقاضیان تحویل داده شود، با قیمت های امروزی و با احتساب میانگین مساحت 100 متر مربع واحدها، تحویل این تجهیزات حداقل یک میلیون هزینه خواهد داشت. متری 100 میلیون تومان برای تکمیل واحدها مورد نیاز است.

۲۲۰